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星期四, 九月 14, 2006

二手房

“二手房有奖征集”代表性问题集中回复


1、博友-咖啡与书问:二手房贷款程序是怎么样的?能办理公积金贷款吗?贷款时需要注意什么事项?

答:(1)商业贷款的流程如下:


(2)公积金贷款则要求借款人在公积金管理中心开立缴存账户,同时其本人及所在单位为其连续缴纳12个月以上公积金,方可有资格申请公积金贷款,目前北京市公积金贷款金额最高上限为40万元,个人的借款金额要根据本人缴存年限和月缴存额来综合评定。


2、博友-alexy1102问:关于个人间二手房交易应注意什么?

答:1、产权真实性;2、交易价格是否偏离同区位市场平均交易价格;3、交易资金如何进行交割;4、交易税费确认(如:契税、印花、个人所得税、营业税等);5、如需贷款,则贷款预算是否能银行能够满足、及选择何种贷款产品?6、物业是否欠费、公共设施维修基金应足额交纳完毕;总之,对于没有交易经验的客户,我们建议您如果已经选好自己中意的房产,最后将后期手续的办理委托给专业的经纪机构来打理。


3、博友-猫咪问:如果夫妻之间更改房产证的名字,属于二手房过户么?

答:如果是婚后夫妻共同置业购得的房产按照法律规定,属于共有财产,在夫妻关系存续期间,无须考虑过户。但是婚姻关系若发生变化,例如离异,可按照离婚协议或判决书进行过户更名,这种行为属于过户,但无须任何交易费用。

4、博友-alexy问:怎样查询二手房产权状况?

答:国家出于保护个人财产隐私权考虑,未经产权人的许可,是不会向第三人公示他人的产权状况的,如在交易过户中需要查询对方产权情况,可以与产权人本人共同到房屋所在机的产权管理部门进行查询。若查询抵押情况则无需到产权管理部门查询,可直接要求对方出示《房屋所有权证书》,在所有权证书第二页左下方的“设定他项权利摘要”中,会有相应的注记说明。

另附其余网友部分问题的解答:

博友大米问:房产合同更名属于房产的二次交易,还是一次交易?在此过程中,营业税和个税是否真的属于“偷逃”?此间的“避税”是否合理?
答:一方面,房地产在物权的权利设定上是有区别的,物权设定时必须经过公示,例如:动产所有权是以占有为权利象征,而不动产则必须以登记为权利象征。因此,如果对房产合同更名,并不构成权利的公示性,它仅受到合同法的保护,这种交易形式本身存在许多风险。
另一方面,我们国家已于2004年,取消了期房转让,禁止一手房在售期间二次转让的行为。

博友古堡居士问:请问二手房也内说可以做低房价?能具体解释一下吗?做低房价对购房者有什么好处和弊端,?
答:目前有些业内机构为快速成交,确有在帮助客户做低房价进而达到降低交易成本的现象,一般来说只要按照政府公布的同期指导价报税即可,但对于投资购房的人群来讲,由于现阶段交易税种的复杂性和多样化及未来交易税费种类的不确定性等特点,势必会影响到下一次的交易成本。

博友古堡居士问:我看中一套二手房,但房主称现在还没有拿到房产本,不知道这样的房子敢购买吗?还有想问问大产权和小产权有什么区别?
答:因该种交易流程不确定,如感兴趣可电话咨询65610088-126

博友xcatx问:我有两个问题:
其一:
我在尝试买二手房的时候,看中一套房子,可惜它在五年之内,需要交营业税。
我把这个遗憾给二手房销售人员说了,销售告诉我,说是可以买卖双方偷偷把房本的名字改了就行了,不需要经过正式的程序,这样就可以逃避掉营业税。
我心中还是觉得不妥,所以当然也没有买那套房子。不过请问,这样自己自行篡改,合法吗?能算是正式过户吗?(嘿嘿,我自己觉得是不可取的,实在不明白销售怎么要这样卖房子)
其二:
有的人说为了避免交营业税,可以房子不过户,和卖方签个私人合同就是了。我想请问一下,这样私人签订的合同合法吗?这样不更名的房本,仅有合同支撑,本身就是逃避正式规定的,到时候出现利益纠纷,法律会管吗?
答:看完您的问题我们体会到一方面二手房中介机构的不专业性,另一方消费者对房产交易知道的匮乏,下面我们对您提出的问题做如下解答,希望帮助您做出正确选择:
问题一:由于目前存量房市场仍处于求大于供的状况,因此好多业主方将原本应由自己交纳的税费转稼给了买房人,加大的购房成本。但面对几万块钱的税费,仍而要按照法定程序交纳的。现阶段全国大部分城市的权属过户均要求“先税后证”,也就是说,交易双方必须在税务部门交纳完毕各种税费后,房屋权属管理部门方可准予产权过户。
问题二:这属于“到期履约合同”的做法,主要会有以下风险:
一、 权属转移的风险:虽然买卖双方签订的“到期履约合同”也受法律保护,但房屋买卖行为的认定,是以房管部门办理产权转移登记为准,因此该合同不能对抗善意第三人。如果在五年内,卖家私下再将该房卖给第三方,而且办理了过户手续,第一位买家就很难要求其继续履行“到期履约合同”,以实现买房的初衷;
二、 合同履约期内的政策风险,如:履约期内国家通过宏观调控制定新的税费征收政策,导致到期后一方或双方当事人仍无法实现合同内所约定的避税条款;
三、 合同履约期内双方当事人的风险,如:履约期内一方当事人自身原因(车祸、死亡等)导致合同无法履行;
合同履约期内房地产市场变化的风险,如:因房地产市场的周期性变化,导致房价涨跌幅度较大,待履期合同到期后,一方或双方当事人对新的市场价格提出异议而无法顺利履约。

博友求助问:我于1999年购买了亲戚单位分给他的房改房,该房建于1992年.付款时因亲戚将该房抵押进行贷款,当时我们只签了购买合同并付清了款项,一直没有办理过户手续(周围的邻居可以证明我一直居住在该房),请问现在补办过户手续是否要缴纳所得税,因为当时合同上注明所有过户手续费用由我承担.
答:一定要交纳,而且按照现行的交易税费政策执行。计税的起点以你们取得的房屋契税发票的日期为基准。

感谢关注!

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