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星期二, 九月 12, 2006

购房消费新模式 拍卖市场去"淘"房!!

购房消费新模式 拍卖市场去"淘"房





  房地产业的巨大魅力,正在吸引着越来越多的行业加入其中。被视为较古老的拍卖业也在炫彩夺目的今天开始复苏,散发其独特芳香。作为新的买卖住房交易方式,房地产拍卖越来越受到人们的关注。在上海等地,二手房拍卖俨然可以与其他传统买卖模式分庭抗礼。然而,在北京二手房拍卖还尚未成气候,不过其蕴含的巨大市场潜力却是不可小觑的。


购房者为何钟情拍卖房
  第一,价格便宜。放眼望去,北京城内物美价廉的房子是越来越难买了。不说新楼盘,二手房价也开始不断攀高。部分购房百姓为了节约开支成本,随即开始到拍卖市场竞拍二手房。一般而言,进入拍卖场的房子,起拍价普遍比市场上同地段、同品质的房子价格低两成以上。经过几轮竞拍后,房子的成交价一般低于市值10%至20%。
  
  第二,公开竞价,交易透明。二手房拍卖其实也是一种市场化的行为。对于老百姓来说,房子是一个大宗的商品。拍卖房子和拍卖家具、古董等性质一样。通过拍卖的方式来买卖二手房,传播速度快,资金回收迅速,是一个不错的交易方式。而且,拍卖的交易过程透明,公开竞价,价高者得,没有强买强卖,受媒体、公众的关注程度更高,能保证房产的真实价值得到体现,很少出现水分。


拍卖房的起源
  从产权性质看,拍卖房可分为涉案房、债权房和尾房。(1)涉案房是法院系统依法从个人或单位惩罚没收的房产,法院处理这些房产的方式主要是将其拍卖。(2)开发商将一部分房屋产权交给其建筑商或材料商以充当建筑款或材料费,这部分房屋就是债权房。由于债权方有产权能直接进行销售,却又希望能在极短的时间内回笼资金。因此,大部分债权人会选择让利拍卖的形式。(3)开发商在销售后期通常会有一些尾房难以销售,尾房的总量在楼市是个不小的数字。一些开发商不想让这部分尾房牵扯自己太多的精力,干脆将其低价拍卖。其中,几种拍卖房源中,由法院审判形成判决后,经当事人申请,法院委托拍卖行进行拍卖的涉案房产占绝大多数。


通过何种渠道购买拍卖房
  第一种:通过拍卖行竞拍购得。通常情况下,法院会将收缴来的房屋统一交由专业的拍行来拍卖。个人通过拍卖会来竞拍购买房产,在交付定金后,可以通过《拍卖公告》上的联系电话预约登记看房。根据拍卖规则,拍卖公司要在组织拍卖之前的一段时间里,根据登记情况将具体标的看房时间通知竞买人。竞买者看房,事先必须查阅有关资料,了解房子的产权情况如使用年限、权属、面积、税费等有关情况,获知房屋目前的市场价值等。不过,一般情况下,拍卖公司是不接受贷款竞拍的,因此对购房者的资金实力要求很大。

  第二种,中介公司出售。很多中介公司也会参与竞拍,因为许多拍卖会的公示购房者并不能够及时知道。在这方面,中介公司就有着较大的优势,只要是合适的房源,不论地段,不论户型都能够竞拍下来。这样,中介公司也就积累了大量的低价房源。购房者如通过中介公司购买,选择余地也会更大些。


拍卖房购房风险应注意
  虽然,目前拍卖会上的房产拍卖价往往比市场低20%左右。但正如人们所说的"高回报意味着高风险"一样,与在市场上购买一手房和二手房相比,参加拍卖会购买房产标的明显具有更多的不确定因素存在。因此,"我爱我家"专家在这里为您提个醒儿:
  第一,买家要确定你所想竞拍的标的产权是否清晰。一般来说,通过法院强制执行的标的产权都比较清晰,相对可以放心,而由单位或个人委托的就要查清。最重要的是,必须确定标的是否有房产证,还是只有预售合同。如果是预售证,根据"预售住宅禁止交易"的新政策,此房就不能再次转售,而且,不能作为贷款抵押。也就是说,仅有预售证的房产只能用来自住或出租。"
  
  第二,买家在竞拍前一定要去看现场了解房屋详情。通常情况下,拍卖行会公开标的展示时间,组织意向买家统一看房,让买家实地具体了解房屋的基本状况。届时,买家应了解要确定标的房产是否有其他费用未付,如税费、土地出让费、物业管理费、水电费等有没有交清,这些情况可以直接去相关管理部门查询,也可委托拍卖行确认。
  
  第三,根据相关法律,房屋所有人拍卖共有房产时,需有其他共有人的书面同意,否则,拍卖属于无效拍卖。因此,投资者在参加拍卖会之前应了解清楚标的是否属于共有财产,除了了解是否有房产证外,还要了解清楚该标的主人的家庭情况,看是否业主不止一人,且是否都同意该标的被拍卖。
  
  第四,购买拍卖房一定要注意此房是交吉还是不交吉。这是两个专有名词,交吉即竞买后即可使用,不确定因素和风险都较小,但起拍价格相对高些。而不交吉,就是只是已取得产权,但房屋仍因各种原因被他人居住使用,要实际拥有,还须通过其他途径取得。因此,不可交吉的标的一般非常便宜,一间几十万元的房子,在不交吉的情况下,起拍价就往往只有市场价的60%-70%。一般来说,不交吉标的有两种:一种是标的带租约,目前在被使用中,租客与原房主有租赁协议在先,买家可与租客保持出租与承租的关系,定期收租金。另一种"不交吉"是标的不带租约,但目前被原业主或其亲友经业主允许使用的。带租约的不交吉标的未必是坏事,因为可直接获得投资回报。但是,带租约不交吉标的也存在投资风险。如果该协约租金低于实际市场价格、租期过长,就会拉低买家的投资回报率。

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