开始重新找工作了~Cronaldo

星期日, 九月 17, 2006

不同房企的战略选择

“在目前的宏观环境下,房地产企业要想长足发展,必须脱离项目公司模式,扎扎实实的做企业。这其实是个很简单的道理,但不少房地产企业还没有意识到,其中不乏知名企业,甚至集团公司。”谈到房地产企业的发展,兰德房地产策略机构总经理宋延庆说。
宋总的这番话让记者想起前先日子潘石屹与新浪网友的聊天实录。当时有个新浪网友曾问潘石屹,SOHO中国每年只运作一个项目,是否应当算一个项目公司。潘石屹的回答似乎有些避重就轻,“这是一些同行对我们的评价,说我们不是一个正经的公司,只是一个项目公司,我们既没有土地储备,开发的项目又不多。但我们的营业额,我们创造的利润,我们交的税金在全中国最近几年从来没有落在前三名之后。我想衡量一个公司,主要是看它的营业额、税收、利润,至于这个公司的组织结构是什么样的,它的经营策略又是怎么的,检验它的标准只有通过对GDP的贡献,利润和税金来反映。”
对于潘石屹的说法,宋延庆持不同态度。他说,“对一个企业来说,经营战略是非常重要的。企业经营战略的核心问题是使企业自身条件与外部环境相适应,以培育企业核心竞争力,创造持续竞争优势,求得企业的长期生存与发展。如果一个企业没有正确的经营战略,就很难有长远发展。即便现在发展非常好,已有一定的知名度,未来发展也未必会好。‘人无远虑,必有近忧’不仅对人适用,对企业也适用。而且从企业内外部管理来说,没有经营战略的企业一般都缺乏凝聚力,因为企业内部没有共同的目标和价值观。从外部来讲,这种企业也很难吸引机构投资者,因为没有人愿意把钱投到缺乏未来规划的企业里去。”
说完这些,宋延庆话锋一转,“当然,从目前情况前看,有些房地产企业的发展已经走出了项目公司的模式,发展相对还是不错的,比如一些传统的国有大中型房地产企业,像首创、城建、首开等。这些国有企业虽然存在这样那样的问题,但从持续经营的角度讲,这些企业无疑是走在前头的。此外,一些股份制房地产企业、私营房地产企业发展也不错,大有后来居上的趋势,万科、华侨城、阳光股份、富力,合生创展等就是其中的佼佼者。纵观这些企业成功的经验,正确的经营战略是最重要的。通过研究我们发现,无论是实行多元化战略,还是专业化、扩张化战略,这些企业的经营战略都有一个共同特点,那就是战略的建立要和自身条件紧密相关。”
多元化??东方不亮西方亮
按照现代管理理论,多元化经营战略是指企业通过跨产业甚至跨产业群而从事多个相关或不相关产品、服务的发展战略。多元化经营战略一向为许多企业家和学者所推崇,因为它不仅可以发挥不同产业间的协同效应和优势互补效应,更为重要的是它具有分散经营风险之功效。所谓“东方不亮西方亮,黑了南方有北方”,正是对多元化经营战略优势的生动写照。正因为如此,许多企业发展到一定阶段,特别是发达市场经济国家多数企业特别是大型跨国企业几乎都采用了这种经营战略,我国的房地产企业也是如此。
“我从不找富力地产的人谈生意,谈也谈不成,因为富力集团实行多元化经营战略,有自己的门窗、部品、建材厂,从来不用别人的产品。”德国唯卡门窗北京办事处的负责人对记者说。他的话一语道破了富力集团的经营模式,即多元化发展战略。富力集团的主业是房地产开发,同时不断向一体化产业链的上下游渗透,业务范围遍及设计、施工、监理、销售、物业管理、酒楼以及环保科技等多个领域,现已形成多主业并存的生存格局。
上海绿地也实行多元化发展战略,现已形成以房地产专业化经营为基础、有限相关多元的产业布局。其旗下的绿地商业地产集团、绿地建设产业集团、绿地汽车服务集团和绿地能源集团已具有较大规模和较强实力,同时其绿化工程、物业管理等产业也具有一定规模。
“虽然多元化发展战略有助于分散企业经营风险,但却也具有较的风险。因为企业多元化经营意味着企业将组织多个方向发展,企业必须从现有的产品和市场中分出人、财、物,投入新的产品和市场上,因此,企业多元化经营具有一定的风险。这些风险主要集中在市场开发,技术开发,财务和管理四个方面。如果不及时规避这些风险,就有可能给企业带来重大的损失。“目前我国房地产市场总得来说还是卖方市场,在旺盛的市场需求下,只要能完成房地产开发全过程,房企的日子还是很好过的。而市场一旦成为买方市场,如果没有过硬的综合运营能力,房企将面临这样那样的问题。实行多元化战略的房企因主业相对分散,面临的问题更多。”宋延庆说。
专业化??船小好调头
相对于多元化,专业化因业务具有一致性而管理成本相对比较低,效率比较高。因此,许多房地产企业选择专业化的经营战略。“应该说多元化对万科来说是一条不值得提倡的经验。”王石说,“万科80年代成立初期也曾实行过多元化战略,当时与万科同时成立的公司有康佳、三九、海尔、四通等,由于发展策略不同,结果大不相同。除了万科,上述提到的几家公司都进行了专业化,海尔经营电冰箱,四通经营打字机,三九经营制药,康佳经营电视机,而万科走多元化的道路,从现在来看这些公司,经营规模最小的是万科。”
万科的专业化不仅表现在企业经营战略上,而且表现在产品上。长期以来,万科的产品都是中高档住宅。专业化的结果使万科成为“中国地产领跑者”和“中国房地产第一品牌”。目前,其业务已遍及21个城市,是中国大陆最大的房地产上市企业。
SOHO中国在产品方面的专业化战略与万科类似。SOHO意思是“小型办公,居家办公”,这是潘石屹于1997年建设现代城时推出的概念,这个概念为潘石屹带来现代城40亿元的销售额。之后,潘石屹又推出建外SOHO和SOHO尚都两个项目,也取得了极大成功。“目前,SOHO已经成为一种品牌,代表一种建筑形态。这是专业化操作的结果。其他人很难模仿。”著名职业经理人郭钧曾这样评价潘石屹的SOHO。
房地产企业选择专业化经营和产品战略主要是由于纵向的、横向的竞争压力加大。众所周知,随着房地产市场的逐步完善,消费者对房地产产品的要求越来越高,消费也越来越理性,只有精益求精,房地产企业才可能树立自己的企业品牌。同样,也只有精益求精,其产品才能得到社会大众的认可。在一个单纯的、拥有核心优势的领域,做深、做透、做强、做大对于许多房地产企业来说是最佳的选择。“房地产开发商进一步细分是必然趋势。以土级开发为例,随着招拍挂出让政策的推行,有些开发商会专门从事土地一级开发,这是一笔很大的生意。”在招拍挂政策实行的初期,华远集团总裁任志强就这说过。
长江商学院教授曾鸣认为,一个企业的资源是有限的,用在一件事上总比用在几件事上相对来说效率要高。在企业发展的初期,多元化可以加大企业生存的可能性。但当市场逐渐成熟到一定程序,对资源专属性和匹配度要求不断提高,相应地,企业的专业化程度必须提高。企业只有把与长期目标不一致的业务坚决剥离,把资源集中到自己最擅长的领域,通过做减法大舍大得,才能在所属领域成为绝对冠军。
异地扩张??必然的选择
无论实行多元化战略,还是专业化战略,一定程度之后,房地产企业都面临着同样一个问题,即在本地市场已经渐趋饱和,企业已很难有更大作为的情况下,是否进行异地扩张。从实际看,自2002年后,随着房地产市场不断升温以及国有土地出让和交易政策的日趋透明化,许多房地产企业纷纷开始实施全国化发展战略,异地扩张似乎已成品牌地产商的必然选择。
在异地扩张的战略上,深圳走得最早。早在十几年前,万科就已经迈出异地扩张的步伐。除万科外,中海、华侨城、金地、招商地产等深圳企业也开始异地扩张。紧随深圳之后的是广州、上海等发达城市房企。这些房企对外扩张的目标一般是市场经济发展较晚,当地居民收入相对较高的其他一线、二线城市,由于资金运转能力强、开发水平高,经验、管理和人才等优势明显。这些房企很容易占领当地市场并获得丰厚的投资回报。
“房地产企业异地扩张是市场空间缩小,行业资本流动,企业追求利润最大化等市场规律发展的必然结果。而且随着土地市场的逐步规范,招、拍、挂出让政策的推行使开发商获得土地的成本更加透明,以前跨区域拓展顾虑的竞争公平性问题逐渐淡化。一些有一定资金实力的房地产企业遂开始了异地扩张的步伐。目前,这个趋势越来越明显,所涉及的范围也越来越广泛,扩张格局也由之前主要是南派地产商北上,变为现在的北派地产商也南下,南北地产商共同向全国扩张的局面,这个现象很值得人关注。”
异地扩张虽能给房企带来丰厚的回报,但是如果盲目扩张,也可能会给企业带来负面影响。据媒体报道,顺驰集团河北蓝郡项目因拖欠地价款无法获得预售证,其在河北的业务已处于停顿状态。河北公司的董事长也因此被集团去职,总经理则被降职调回集团做研发工作。“蓝郡只是顺驰有问题的项目之一,据说其在上海、南京的项目资金也出现问题。前些日子又听说顺驰在进行大规模的裁员,裁员幅度高达20%-30%,所有这一切都说明顺驰的资金链出了问题。归根到底,这都是顺驰盲目进行异地扩张的结果。”一位业内人士说。

星期四, 九月 14, 2006

二手房

“二手房有奖征集”代表性问题集中回复


1、博友-咖啡与书问:二手房贷款程序是怎么样的?能办理公积金贷款吗?贷款时需要注意什么事项?

答:(1)商业贷款的流程如下:


(2)公积金贷款则要求借款人在公积金管理中心开立缴存账户,同时其本人及所在单位为其连续缴纳12个月以上公积金,方可有资格申请公积金贷款,目前北京市公积金贷款金额最高上限为40万元,个人的借款金额要根据本人缴存年限和月缴存额来综合评定。


2、博友-alexy1102问:关于个人间二手房交易应注意什么?

答:1、产权真实性;2、交易价格是否偏离同区位市场平均交易价格;3、交易资金如何进行交割;4、交易税费确认(如:契税、印花、个人所得税、营业税等);5、如需贷款,则贷款预算是否能银行能够满足、及选择何种贷款产品?6、物业是否欠费、公共设施维修基金应足额交纳完毕;总之,对于没有交易经验的客户,我们建议您如果已经选好自己中意的房产,最后将后期手续的办理委托给专业的经纪机构来打理。


3、博友-猫咪问:如果夫妻之间更改房产证的名字,属于二手房过户么?

答:如果是婚后夫妻共同置业购得的房产按照法律规定,属于共有财产,在夫妻关系存续期间,无须考虑过户。但是婚姻关系若发生变化,例如离异,可按照离婚协议或判决书进行过户更名,这种行为属于过户,但无须任何交易费用。

4、博友-alexy问:怎样查询二手房产权状况?

答:国家出于保护个人财产隐私权考虑,未经产权人的许可,是不会向第三人公示他人的产权状况的,如在交易过户中需要查询对方产权情况,可以与产权人本人共同到房屋所在机的产权管理部门进行查询。若查询抵押情况则无需到产权管理部门查询,可直接要求对方出示《房屋所有权证书》,在所有权证书第二页左下方的“设定他项权利摘要”中,会有相应的注记说明。

另附其余网友部分问题的解答:

博友大米问:房产合同更名属于房产的二次交易,还是一次交易?在此过程中,营业税和个税是否真的属于“偷逃”?此间的“避税”是否合理?
答:一方面,房地产在物权的权利设定上是有区别的,物权设定时必须经过公示,例如:动产所有权是以占有为权利象征,而不动产则必须以登记为权利象征。因此,如果对房产合同更名,并不构成权利的公示性,它仅受到合同法的保护,这种交易形式本身存在许多风险。
另一方面,我们国家已于2004年,取消了期房转让,禁止一手房在售期间二次转让的行为。

博友古堡居士问:请问二手房也内说可以做低房价?能具体解释一下吗?做低房价对购房者有什么好处和弊端,?
答:目前有些业内机构为快速成交,确有在帮助客户做低房价进而达到降低交易成本的现象,一般来说只要按照政府公布的同期指导价报税即可,但对于投资购房的人群来讲,由于现阶段交易税种的复杂性和多样化及未来交易税费种类的不确定性等特点,势必会影响到下一次的交易成本。

博友古堡居士问:我看中一套二手房,但房主称现在还没有拿到房产本,不知道这样的房子敢购买吗?还有想问问大产权和小产权有什么区别?
答:因该种交易流程不确定,如感兴趣可电话咨询65610088-126

博友xcatx问:我有两个问题:
其一:
我在尝试买二手房的时候,看中一套房子,可惜它在五年之内,需要交营业税。
我把这个遗憾给二手房销售人员说了,销售告诉我,说是可以买卖双方偷偷把房本的名字改了就行了,不需要经过正式的程序,这样就可以逃避掉营业税。
我心中还是觉得不妥,所以当然也没有买那套房子。不过请问,这样自己自行篡改,合法吗?能算是正式过户吗?(嘿嘿,我自己觉得是不可取的,实在不明白销售怎么要这样卖房子)
其二:
有的人说为了避免交营业税,可以房子不过户,和卖方签个私人合同就是了。我想请问一下,这样私人签订的合同合法吗?这样不更名的房本,仅有合同支撑,本身就是逃避正式规定的,到时候出现利益纠纷,法律会管吗?
答:看完您的问题我们体会到一方面二手房中介机构的不专业性,另一方消费者对房产交易知道的匮乏,下面我们对您提出的问题做如下解答,希望帮助您做出正确选择:
问题一:由于目前存量房市场仍处于求大于供的状况,因此好多业主方将原本应由自己交纳的税费转稼给了买房人,加大的购房成本。但面对几万块钱的税费,仍而要按照法定程序交纳的。现阶段全国大部分城市的权属过户均要求“先税后证”,也就是说,交易双方必须在税务部门交纳完毕各种税费后,房屋权属管理部门方可准予产权过户。
问题二:这属于“到期履约合同”的做法,主要会有以下风险:
一、 权属转移的风险:虽然买卖双方签订的“到期履约合同”也受法律保护,但房屋买卖行为的认定,是以房管部门办理产权转移登记为准,因此该合同不能对抗善意第三人。如果在五年内,卖家私下再将该房卖给第三方,而且办理了过户手续,第一位买家就很难要求其继续履行“到期履约合同”,以实现买房的初衷;
二、 合同履约期内的政策风险,如:履约期内国家通过宏观调控制定新的税费征收政策,导致到期后一方或双方当事人仍无法实现合同内所约定的避税条款;
三、 合同履约期内双方当事人的风险,如:履约期内一方当事人自身原因(车祸、死亡等)导致合同无法履行;
合同履约期内房地产市场变化的风险,如:因房地产市场的周期性变化,导致房价涨跌幅度较大,待履期合同到期后,一方或双方当事人对新的市场价格提出异议而无法顺利履约。

博友求助问:我于1999年购买了亲戚单位分给他的房改房,该房建于1992年.付款时因亲戚将该房抵押进行贷款,当时我们只签了购买合同并付清了款项,一直没有办理过户手续(周围的邻居可以证明我一直居住在该房),请问现在补办过户手续是否要缴纳所得税,因为当时合同上注明所有过户手续费用由我承担.
答:一定要交纳,而且按照现行的交易税费政策执行。计税的起点以你们取得的房屋契税发票的日期为基准。

感谢关注!

星期二, 九月 12, 2006

购房消费新模式 拍卖市场去"淘"房!!

购房消费新模式 拍卖市场去"淘"房





  房地产业的巨大魅力,正在吸引着越来越多的行业加入其中。被视为较古老的拍卖业也在炫彩夺目的今天开始复苏,散发其独特芳香。作为新的买卖住房交易方式,房地产拍卖越来越受到人们的关注。在上海等地,二手房拍卖俨然可以与其他传统买卖模式分庭抗礼。然而,在北京二手房拍卖还尚未成气候,不过其蕴含的巨大市场潜力却是不可小觑的。


购房者为何钟情拍卖房
  第一,价格便宜。放眼望去,北京城内物美价廉的房子是越来越难买了。不说新楼盘,二手房价也开始不断攀高。部分购房百姓为了节约开支成本,随即开始到拍卖市场竞拍二手房。一般而言,进入拍卖场的房子,起拍价普遍比市场上同地段、同品质的房子价格低两成以上。经过几轮竞拍后,房子的成交价一般低于市值10%至20%。
  
  第二,公开竞价,交易透明。二手房拍卖其实也是一种市场化的行为。对于老百姓来说,房子是一个大宗的商品。拍卖房子和拍卖家具、古董等性质一样。通过拍卖的方式来买卖二手房,传播速度快,资金回收迅速,是一个不错的交易方式。而且,拍卖的交易过程透明,公开竞价,价高者得,没有强买强卖,受媒体、公众的关注程度更高,能保证房产的真实价值得到体现,很少出现水分。


拍卖房的起源
  从产权性质看,拍卖房可分为涉案房、债权房和尾房。(1)涉案房是法院系统依法从个人或单位惩罚没收的房产,法院处理这些房产的方式主要是将其拍卖。(2)开发商将一部分房屋产权交给其建筑商或材料商以充当建筑款或材料费,这部分房屋就是债权房。由于债权方有产权能直接进行销售,却又希望能在极短的时间内回笼资金。因此,大部分债权人会选择让利拍卖的形式。(3)开发商在销售后期通常会有一些尾房难以销售,尾房的总量在楼市是个不小的数字。一些开发商不想让这部分尾房牵扯自己太多的精力,干脆将其低价拍卖。其中,几种拍卖房源中,由法院审判形成判决后,经当事人申请,法院委托拍卖行进行拍卖的涉案房产占绝大多数。


通过何种渠道购买拍卖房
  第一种:通过拍卖行竞拍购得。通常情况下,法院会将收缴来的房屋统一交由专业的拍行来拍卖。个人通过拍卖会来竞拍购买房产,在交付定金后,可以通过《拍卖公告》上的联系电话预约登记看房。根据拍卖规则,拍卖公司要在组织拍卖之前的一段时间里,根据登记情况将具体标的看房时间通知竞买人。竞买者看房,事先必须查阅有关资料,了解房子的产权情况如使用年限、权属、面积、税费等有关情况,获知房屋目前的市场价值等。不过,一般情况下,拍卖公司是不接受贷款竞拍的,因此对购房者的资金实力要求很大。

  第二种,中介公司出售。很多中介公司也会参与竞拍,因为许多拍卖会的公示购房者并不能够及时知道。在这方面,中介公司就有着较大的优势,只要是合适的房源,不论地段,不论户型都能够竞拍下来。这样,中介公司也就积累了大量的低价房源。购房者如通过中介公司购买,选择余地也会更大些。


拍卖房购房风险应注意
  虽然,目前拍卖会上的房产拍卖价往往比市场低20%左右。但正如人们所说的"高回报意味着高风险"一样,与在市场上购买一手房和二手房相比,参加拍卖会购买房产标的明显具有更多的不确定因素存在。因此,"我爱我家"专家在这里为您提个醒儿:
  第一,买家要确定你所想竞拍的标的产权是否清晰。一般来说,通过法院强制执行的标的产权都比较清晰,相对可以放心,而由单位或个人委托的就要查清。最重要的是,必须确定标的是否有房产证,还是只有预售合同。如果是预售证,根据"预售住宅禁止交易"的新政策,此房就不能再次转售,而且,不能作为贷款抵押。也就是说,仅有预售证的房产只能用来自住或出租。"
  
  第二,买家在竞拍前一定要去看现场了解房屋详情。通常情况下,拍卖行会公开标的展示时间,组织意向买家统一看房,让买家实地具体了解房屋的基本状况。届时,买家应了解要确定标的房产是否有其他费用未付,如税费、土地出让费、物业管理费、水电费等有没有交清,这些情况可以直接去相关管理部门查询,也可委托拍卖行确认。
  
  第三,根据相关法律,房屋所有人拍卖共有房产时,需有其他共有人的书面同意,否则,拍卖属于无效拍卖。因此,投资者在参加拍卖会之前应了解清楚标的是否属于共有财产,除了了解是否有房产证外,还要了解清楚该标的主人的家庭情况,看是否业主不止一人,且是否都同意该标的被拍卖。
  
  第四,购买拍卖房一定要注意此房是交吉还是不交吉。这是两个专有名词,交吉即竞买后即可使用,不确定因素和风险都较小,但起拍价格相对高些。而不交吉,就是只是已取得产权,但房屋仍因各种原因被他人居住使用,要实际拥有,还须通过其他途径取得。因此,不可交吉的标的一般非常便宜,一间几十万元的房子,在不交吉的情况下,起拍价就往往只有市场价的60%-70%。一般来说,不交吉标的有两种:一种是标的带租约,目前在被使用中,租客与原房主有租赁协议在先,买家可与租客保持出租与承租的关系,定期收租金。另一种"不交吉"是标的不带租约,但目前被原业主或其亲友经业主允许使用的。带租约的不交吉标的未必是坏事,因为可直接获得投资回报。但是,带租约不交吉标的也存在投资风险。如果该协约租金低于实际市场价格、租期过长,就会拉低买家的投资回报率。

高中的老同学们 fighting!


我小宋祝襄樊四中2000界高三(6)班同学找到好工作 考上好学校~

谢谢抽筋的建议! 我已经改了评论设置!


谢谢抽筋大哥!

星期日, 九月 10, 2006

做网站赢利的不多,希望我们做的网站一路顺风~

只有当你做事的时候才知道其实真正把事情做好不是那么容易~

这段时间要应聘还要帮一个大哥做大型的数据库查询视频网站!!


做男人真的不容易呀~~


累呀~

好好生活~~~

星期六, 九月 09, 2006

龙湖介绍

重庆龙湖地产发展有限公司是由重庆中建科置业有限公司更名而来。公司成立于1995年6月,由重庆佳辰经济发展有限公司(现更名为重庆龙湖企业拓展有限公司)控股。拥有员工1200余名。
1995年6月,公司正式介入房地产领域,确立了以房地产为核心的发展战略,将住宅开发作为主导方向。
公司凭借一贯的创新精神及专业开发优势,以其准确的市场定位、超前的规划设计以及优质的物业管理,在业内树立了良好的企业品牌形象。截止2004年底,累计已开发面积约138万平方米,在建面积约150万平方米,规划面积约300万平方米。

已完工项目:
龙湖南苑 ??总建筑面积28万平方米
龙湖西苑??总建筑面积32万平方米
龙湖香樟林别墅??占地17万平方米,建筑面积8.5万平方米,获建设部“全国新世纪人居经典住宅”评比综合大奖
龙湖北城天街\枫香庭\北岸星座)??五重景观都市华府\700米商业步行街\酒店式商务公寓
龙湖水晶郦城??总建筑面积80万平方米

在建项目:
龙湖蓝湖郡??占地面积1600亩,是重庆目前规模最大的纯别墅社区
龙湖弗莱明戈??占地面积8万平方米,建筑面积约为8万平方米
龙湖好望山??占地面积12万平方米,建筑面积12万平方米
龙湖观山水??占地面积7万平方米,建筑面积31万平方米
龙湖紫都城??占地面积21万平方米,建筑面积约为52万平方米
龙湖西城天街??占地面积3万平方米,建筑面积约为25万平方米

正在研发项目:
龙湖春森彼岸
龙湖大竹林项目

公司理念:
经营理念:善待你一生
企业精神:志存高远,坚韧踏实
企业产品观:不卖我们能造的,要卖人家需要的;忘掉自己想要的,想想人家愿付的。

祈祷龙湖可以让我去面试,rp一定要爆发!

当然自己要好好准备才对~~



fighting~

和老师的交流!!

星期三上了大四这个学期唯一的一节课,和我们可爱的专业英语老师聊了聊工作、考研等非常现实的问题!
“庄老师,我们现在压力大的很!”“什么,你们有什么压力呢?刚20出头!”

为什么她不认为我们压力大呢?

我想原因有很多,不外乎我们比他们早熟、比他们就业困难、比他们面对的社会更激烈等等!

其实好好想了想,最重要的原因是我们太浮躁了!从头到脚的浮躁,一种彻底的浮躁!

在外面认识了一些相对成功的人士,总结出人要沉的住气、能上能下。否则一定被撞的头破血流!


心态问题~

星期四, 九月 07, 2006

关于房价

北京、上海房价不会降,想明白以下几个问题就行。
1/在许多中国人(包括北京、上海市民在内)的心目中,在北京、上海工作、生活是有面子的事。别说什么北京是文化中心、上海是商业中心、机会多、工资高,可别忘了人才更集中、竞争更激烈、生活成本也高,相同工作相同职位,一年下来所能积攒的钱,也许还不比在其他城市多。见过不少在北京苦熬着的兄弟姐妹们(其中也有北京市民),眼见着在其它城市工作的朋友们,虽然能力不如自己但职位更高,收入不如自己但过得更潇洒,还就是死抱着北京不放,就为了能跟朋友们说一句:“咱在北京工作!”
2/在许多中国人(包括北京、上海市民在内)的心目中,每个人都应该在自己长期生活的地区拥有自己的房子。其实即使在发达国家也不是人人都拥有自己的房子,美国人租房的多得是。买房应该量力而为,中国人的收入水平与买房的积极性是极不相称的。别说什么买房比租房值,有兄弟特地给我算笔帐说:‘你租房一年一万二,二十年后你花了二十四万什么都没有,我月供三千但二十年后能落下套房子。’听上去似乎挺有经济头脑,但贷款买房意味着除了给老板打工还要给银行打工,如果为了还贷影响了生活质量、限制了发展方向就更不值了。我一不高兴就把老板辞了你敢吗?我一高兴就把北京辞了你行吗?房子脱得了手吗?你对房子的拥有概念与美国人一样吗?二十年后你的房子还能拥有几年?二十年后如果天津更适宜人类居住呢?
3/在许多中国人(包括北京、上海市民在内)的心目中,在北京、上海拥有自己的房子是“成功人士”的象征。哪怕是这些拥挤的城市郊区的两居室,似乎也比在山清水秀、空气清新的农村的一个别墅强。什么叫生活质量?中国人才不在乎,面子最重要。其实成功人士早就不需为了及时方便地出现在打卡机面前而挤在城市里生活了,他们在城市里买的房子就等着你们蜂拥去买呢。社会就是不公平的,先富起来的人才可以不用为了富起来而挤在城市里,为了富起来而挤在城市里的人会使先富起来的人更富有,但是人家为什么富?因为人家想在前面了,也走在前面了。你终于决定辞了公职开个小饭馆的时候,人家已经去俄罗斯淘金了;你拼了命也要花十万块买辆夏利的时候,人家开着二手车给你组织货源;你好不容易挤进股市喜怒哀乐的时候,人家已经在解套了;你刚明白买房可以是投资,人家房地产大腕已经去爬山了。只要中国人想明白这些问题,北京、上海租房的需求必然减少、买房的需求也必然减少。租房的少了,租金收入还不够还贷,以投资为目的的买房就没意义了;买房的少了,房子都脱不了手,以投资牟利为目的的炒房就没意义了;有钱没钱的都不买房了,房地产商再财大气粗,他能挺多久?它房价能不降?所以说,别埋怨什么投资买房的、什么炒房的、什么地产商,自己愿打愿挨、自己傻怨不了别人,想要象富人那样生活,就得能象富人那样思考;想明白这些问题,过好自己的日子,其它的让市场经济去解决吧!

REIT

美国是世界上最早成立房地产专业投资基金的国家之一。一般说来,房地产基金可以分为四种形式:消费型基金??以汇集居民住房消费基金为目的;投资型基金??汇集投资者的资金投资于房地产;资产运营型基金??以房地产投资信托基金(Real Estate Investment Trust,以下简称REIT)为代表,即不进行项目投资活动,而是直接运作房地产资产,由此而产生经济收益作为基金回报。此外,在实际情况中还存在已经具备权益关系但未以证券化方式表现的基金形式,主要有住房公积金和住房合作社两大类形式。 在美国,最典型、最普遍的投资基金形式即为REIT,它出现于上个世纪60年代初期,是1960年美国国会根据《房地产投资信托法案》的规定按一定的法人组织形式组建而成的。此后,日本、英国等国家争相仿效。 REIT实质上是一种证券化的产业投资基金,通过发行股份或收益单位,吸引社会大众投资者的资金,并委托专门的机构进行经营管理;通过多角化投资,选择各种不同的房地产证券及不同地区、不同类型的房地产项目和业务进行投资组合,有效地降低风险,取得较高的收益。 房地产投资信托基金一般以股份公司或“托拉斯”的形式出现,通过发行股票或收益凭证募集投资者的资金,然后进行房地产或房地产抵押贷款投资。由于房地产投资信托除受到整体社会经济环境??对房地产的市场需求与总体空置水平的影响外,投资对象选择不当、投资时机把握不好或者是管理不善等原因,都有可能造成房屋出租率的下降、营运成本的增加或贷款偿还的拖欠,进而影响到房地产投资信托的营运业绩与市场价值。 美国的REIT曾在上世纪70年代初达到顶峰,其后由于经济危机和房地产市场的萧条,房地产投资权益证券化开始出现衰落。后来随着税收法案的修订和有关限制的放宽,使得房地产投资信托的避税优势得以发挥,并且房地产投资信托不能直接拥有房地产资产的情况也得以改变,房地产投资信托从20世纪80年代开始再次回升,资产量不断增长。 房地产投资信托的资金来源主要有两个方面: 发行股票,由机构投资者?人寿保险公司、养老基金组织等?和股民认购。和一般的基金相类似,REIT对认购者会有一定的要求,如美国威尔士房地产投资信托公司就要求其投资者必须满足拥有金融资产?包括现金资产)4.5万美元并且年收入高于4.5万美元,或者拥有金融资产15万美元以上,而且对一次性认购的数额也有一定的规定。 融市场融资,如银行借入、发行债券或商业票据等。融资也有一定的比例限制,如某些州规定房地产投资信托的融资比例不得高于其资产的75%,但是大多数房地产投资信托公司为安全起见有一个内部规定的融资比例,一般为公司总资产的50%。 在美国商业房地产权益融资中,REIT占到37.7%。它受到美国房地产业的如此青睐,投资者要成立REIT并能投入运作自然必须满足一定的条件:首先必须是公司、商业信托或其他一些类似的机构;其次必须由董事会或基金托管人管理,其股份可转让,至少有100个股东;后半个课税年度,任意5个股东(或更少)所持股份之和不能超过其股份总数的50%;公司至少要有75%的资产投资于房地产,至少有75%的收入来源于房地产的租金收入及房地产抵押贷款的利息收入;另外,所得的收入中最多只能有30%来自持有期未满4年的房地产及持有期未满1年的证券的销售收入,应税所得中至少有95%的部分以股利的形式分配给股东。 REIT大体可分为三类。第一类为权益型REIT,也称为收益型,属于直接投资,并拥有房地产,靠经营房地产来获得收入。权益型REIT的投资组合根据其经营战略的差异有着很大不同,但通常主要有购物中心、公寓、办公楼、仓库等收益型房地产。投资者的收益不仅来源于租金收入,还来源于房地产的增值收益。 第二类称为抵押型REIT,主要以金融中介的角色将所募集资金用于发放各种房地产抵押贷款,收入主要来源于发放抵押贷款所收取的手续费和抵押贷款利息,以及通过发放参与型抵押贷款所获抵押房地产的部分租金和增值收益。 第三类为混合型REIT,顾名思义即兼有前面提到的两种业务,具有二者的双重特点,不仅进行房地产权益投资,还可从事房地产抵押贷款。 此外,也有人将“有限期自我付偿式REIT”算做另一种类型,主要指在某一确定的期限内购买和经营资产,期满时将所有资产卖出来偿付债务,并将剩余的收益分配给股东。 REIT特殊的投资方式使得它除了具有信托的一般特征,即所有权和经营权相分离、信托财产独立性、有限责任和信托管理的连续性外,还具备其他投资方式没有的独特优势。 REIT投资最大的优点是高收益,有着定期的股息收益。在结构上,REIT必须把应课税收入的至少90%,以股息形式派给股东,因此股息率相对优厚,投资者可以获得比较稳定的即期收入。在过去十年里REIT平均年度股息率达6.96%,远高于十年期美国政府债券5.86%、标准普尔指数公用股4.45%和标准普尔500指数1.79%。除了股息,由于REIT在交易所上市,价格走势和买卖与一般股票无疑,投资者也可享受中至长期的价格升值。 虽然投资REIT的回报率不逊于股票及债券,但REIT的波动却远低于股票,还可对冲通胀的影响。另外,REIT的长期收益由其所投资的房地产价值决定,与其他金融资产的相关度较低,有相对较低的波动性和在通货膨胀时期所具有的保值功能。当通胀上升,REIT的资产价值与租金收入也随之上升,间接助投资者抵消通胀的影响。 在有效的资产市场结构中,REIT的投资特性表现为其投资总收益比高增长公司低,但比债券收益高。自1999年以来,摩根士丹利房地产投资信托指数的表现,一直跑赢标准普尔500指数,升幅高达108.5%。而年初至今,房地产投资信托的平均增长率也达21.4%,较标准普尔500指数高出6.8%。美国REIT行业协会NAREIT的研究比较了从2002年到2003年11月各投资产品的收益状况。研究显示NASDAQ市场指数的收益最高,平均年收益率在2003年达到46.78%;REIT同年的行业指数收益率为33.88%,介于大盘股和债券的收益率之间,基本与小盘股的收益持平。但与规模相似的小盘股比较,REIT的分红比例要高出很多。投资风险REITs作为投资产品有其自身的收益是和风险结构。在此,以收益的波动性来衡量REITs的收益风险,REITs的风险远低于NASDAQ指数,比标准普尔500市场指数低大约3至4个百分点。 与高收益相对的是REIT的低风险与低征税。作为投资产品,REIT有其自身的风险结构,但如果以收益的波动性来衡量REIT的收益风险,会发现其风险远远低于NASDAQ指数,比标准普尔500市场指数低约3-4个百分点。 REIT投资可免双重征税,这使得一般中小投资者即使没有大量资本也可以用很少的钱参与房地产业的投资,在美国REIT的经营业务通常被限制在房地产的买卖和租赁,在税收上按转手证券计算,即绝大部分的利润直接分配给投资者,公司是不被征收资本利得税的,这无疑省下了一大笔钱。 此外,REIT还具备一些独到的引人之处,例如,由于REIT股份基本上都在各大证券交易所上市,与传统的以所有权为目的房地产投资相比,具有相当高的流动性;再有,上市交易的REITs较房地产业直接投资,经营情况受独立董事、分析师、审计师、商业和金融媒体的直接监督,信息不对称程度低而透明度高等等。

星期三, 九月 06, 2006

龙湖应聘中!!!!

加油!!